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楼市调控长效机制雏形确立

http://www.cyol.com 2017-09-01 09:02 中青报订阅 收藏本页

来源:中国新闻网

  购租并举与规范住房租赁销售等举措一并,被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索,购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践,未来购租并举还有哪些可能?能否化解楼市顽疾?又将给承租人、购房人带来怎样体验?

  购租并举是剂长效药 能解哪些楼市顽疾?

  2015年年底召开的中央经济工作会议指出,要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  2016年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,实行购租并举,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

  据中原地产研究院统计显示,近一年多时间里,全国累计超过20多个城市出台了有关住房租赁的政策内容。

  对普通民众来说,购租并举已从一个概念衍生出“购租同权”、“开发商自持房源用于租赁”、“推出租赁用地”等诸多操作可能,住房租赁市场改革雏形正在形成。8月28日,国土部、住建部还联合发文,在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。

  “购租同权进入政策层面,对中国未来住房市场结构将产生深远的积极影响,长效机制框架的雏形已经确立,政策制度不再支持房价的继续快速上涨。”8月21日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告》指出。

  有人会问,购租并举的长效药到底能解决哪些楼市顽疾?“首先肯定是改变‘重售轻租’局面,让承租人也能租得安心,最终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产首席分析师张大伟告诉中新网记者,对楼市调控来说,建立购租并举的住房制度,还能减少非理性购房需求,避免房地产市场的大起大落。

  在房地产研究人士、新城控股高级副总裁欧阳捷看来,购租并举的另一重要目的则是让外来人口更为灵活的流动,想留下的可以稳定租房,想离开的也无“后顾之忧”。“大城市的住房资源得到高效利用,让购房人宝贵的住房资源避免闲置浪费,实现租赁住宅‘轮动式利用效应’。”

  记者采访的多位业内人士均认为,购租并举最想解决的问题,是破除唯有买房才能“安家置业”的固有观念,取而代之的是通过住房租赁制度等多种手段保障居住权。安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,除保证供应、提高权益外,购租并举还可能在房地产投资依托基金的实施上有所突破。

  阶梯消费制度正在构建 先租后买打通市场

  作为住房租赁的两端,承租人与出租人之间的天平亦在寻求新的平衡。

  一方面,体现在双方权益享有上的逐步接近;另一方面,阶梯消费制度正在构建,承租人可能会摇身变为购房人,甚至可享有优先购买租赁房屋的权利。

  传统理解上,租、售是完全分离的两个市场。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,要打通新房与旧房、出租与出售、商品房与保障房的市场体系,需形成购租并举的“阶梯消费、过滤使用”机制;完善商品房和保障房承租人优先购买的制度,形成“购租并举、先租后买”的新模式。

  可见,阶梯消费正是衔接租、售两个市场的关键所在。

  张波将梯度消费模式通俗化的理解为“有多大能力,办多大事”。他说,“先租后买”针对刚步入社会的年轻人就是先租房,有能力了再买房;针对改善型需求就是先改善型租房再改善型买房,从居住者角度来看,租房和买房的保障是趋同的。

  8月10日,北京市完成了对《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征求,其中,有群众认为单身家庭需“年满30周岁”的申请条件过于严苛。为此,北京市住建委提出,不满30周岁单身家庭可“先租后买”,形成梯度消费,并将制定支持政策,引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题,实现有效衔接。

  倪鹏飞将梯度消费分为三步:第一,可以先租完全公有或法人所有的住房;第二,可以租赁共有产权住房,边租边购;第三,完全自购,完全自有产权。

  针对租赁转购买,在法律层面其实早有说明,业内俗称“买卖不破租赁”、“承租者优先购买权”等。

  记者查询《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;而第230条则指出,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  “多元所有”产权制度浮现 为购房人减负

  强化租赁市场,并不意味着住房销售市场将被弱化,反给房屋买卖带来更多可能。

  在倪鹏飞看来,目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题,应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度,形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”

  其中,共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月,住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

  数月后,北京宣布拟探索共有产权住房模式;广东也在《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》中提出,推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房等方面的住房保障体系。而上海早在2010年就开始试点共有产权房,并连续5次放宽准入标准。

  产权共有,对购房人有啥好处?“此举降低了个人购房成本,有利于满足无房家庭住房刚需,进一步平抑房价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒,多元主体出资购房,相当于房子的居住权和收益权是分离的,居住权由其中一个或多个购房者享有;而收益权或增值获利的权益是各类购房出资人共同享有。因此,若要兑现全部收益,购房人需逐步回购产权。

  倪鹏飞认为,共有产权房有利于建立长效机制,构建住房多层次供给体系。具体体现在两个方面:一是抑制投机和投资,明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则,能有效封堵保障性住房的寻租及套利空间;二是促进住房保障体系,充分利用市场机制的作用,提升政府保障性资金投入的利用效率,同时提高家庭购房支付能力,支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

  “不久的将来,特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增开发商自持住宅为主的住房市场新格局将逐步形成。”欧阳捷说。(种卿)

【责任编辑:李伊涵】
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