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专访左晖|当我们谈论存量房和租赁市场时,我们在谈论什么

http://www.cyol.com 2017-03-20 16:51 中青报订阅 收藏本页

来源:中国网

  在3月18日的中国发展高层论坛2017年会上,链家集团董事长左晖带来了关于租赁市场、存量房市场的演讲。

  伴随着总书记提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,存量房市场的重要性和实际作用逐渐显现。同时,“购租并举”已然成为当下热词和焦点。从国家高层领导的重视、反复提及到写入《政府工作报告》,租赁市场被摆上日益重要的位置。

  在政策以及市场驱动下,各方力量争相涌入,掘金存量房市场和租赁市场。带领链家长期深耕存量房市场、租赁市场的左晖,则提前踏准了时代的节奏,在市场格局中占据了有利身位。

  “链家当初涉足租赁市场并没有觉得这个是风口,而是因为看到行业痛点”,左晖会前接受《中国经营报》记者专访时透露。

  与预想中的“未雨绸缪”、“前瞻性布局”等不同,左晖的回答显得朴实而又直接,他一向不喜欢高调的渲染,正如他谈及市场时说出的那句,“我甚至喜欢比较低迷的市场,因为市场低迷的情况下我们可以沉下心来做很多事。”

  租赁能成为一种生活方式

  “没有房子连媳妇儿都找不到,是很不正常的”,左晖在专访中对《中国经营报》记者表示。

  “我包括我们自如的CEO都是在北京上大学,是资深的北漂,都是从外地考到北京来,然后留在这个城市,我34岁我才买第一套房。我有12年租房或者住棚户房的经历,所以知道这里面到底有多大的问题、多大的痛点,另外这个市场我们明显看到它是非常大的一个市场,同时我们也觉得大家非要去买房子是一个挺没有道理的事情。”左晖回忆起自己的经历。

  在左晖看来,东亚人都有热衷买房的执念,“有土就有财”的传统观念一直在延续,大家都要去买房子,“这个事情好像在全世界都很少,如果没有房的话就娶不着媳妇儿了,我觉得是很匪夷所思的事情”,左晖说道。

  虽然对偏执买房不以为然,但左晖也注意到这背后反映出的一个问题:住宅的租赁市场亟待发展。

  目前整个中国租房市场体量仍然很小,左晖介绍,中国城市一年的租金大概是1万亿左右,相比10万亿的新房和6.5万亿的二手房交易,只占到6%的比例,与国外相比差距也非常大,日本租金跟交易比是80%左右,美国是50%左右,“所以我认为未来租这件事情发展空间是非常大的。”

  左晖同时指出,机构化的租赁占比非常低,只有5%左右,即只有5%的租赁住宅是通过机构提供的。

  “规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。”中央财经领导小组第十四次会议提出。

  随后,在今年的《政府工作报告》中的“去库存和房地产市场调控”部分,补充了“健全购租并举的住房制度”和“遏制热点城市房价过快上涨”。

  左晖告诉本报记者,租赁在住房领域里面,原来基本上不算是一种选择,只是一种过渡。

  “但事实上租房是能成为一种生活方式的”,左晖坚定的说,租赁要必须变成生活方式,变成生活方式之后才可以被大家作为一个比较长期的选择。

  左晖进一步指出,租赁生活的形成离不开四点:一是充足的租赁房源供给;二是租赁权益的有效保障;三是交易过程的便捷、安全;四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

  五年前开始做租赁时并没觉得是“风口”

  链家研究院发布的数据显示,中国房产租赁市场租金规模2030年预计会超过4万亿元。

  面对这万亿级市场,各方力量争相涌入。一方面,诸多公寓品牌借助资本优势加速扩张市场份额;另一方面,越来越多的开发商也开始转型,由销售物业转向持有型物业。

  对此,左晖在专访中对记者表示,当很多力量介入的时候,其实背后意味着风险。

  “做这个行业我们知道,现在自如客上面30万间房子,达到一个规模之后会产生很大的规模效应,同时也可能会有很大的规模黑洞、成本黑洞。所以,租赁市场有很大机会的同时也存在一些风险。”左晖具体说道。

  左晖回忆起链家五年前开始做“自如”的时候,“五年前做这个事情并不觉得是风口,结合自身的经历觉得这个行业是难点和痛点,觉得租赁市场有很大的品质提升的空间。如果构建一个生态帮大家解决租赁的问题,我们觉得是很有意思的一件事。”左晖说道。

  目前多家互联网企业涌入二手房、租房市场,试图发挥线上的流量优势抢占市场。

  对此,左晖告诉记者,“这是重度的服务业,纯做线上的交易平台是很难的,肯定要在线上和线下很深度地去运营,因为消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等等。举例来说,哪怕提供较好的保洁服务这一项,目前能做好的其实非常少。如果这些解决不了的话消费者体验就不会好,体验不好的话整体经营效益就不够。”

  左晖直言,轻平台的生意在服务行业里面机会不大,所以在服务平台里面如果要想做出一些成绩的话,需要做的比较重,所谓重就是要在线下做很多事,线上化可以优化消费者效率,但如果不进入线下消费的服务交付环节,那服务的品质是难以保证的,因为必须要有face to face的服务环节。

  所以,在左晖看来,要想做好这个生意并不容易,考验着运营者的管理能力等方方面面。“核心还是对消费者产生价值,未来的没有什么线上的服务行业、线下的服务行业,每个人都要线上化,然后每个人都要服务落地,要垂直运营。”

  谈及开发商涉足租赁市场,左晖表示,开发商加入是未来很重要的方向,鼓励开发商涉足这个领域,开发商应该把自己10%的目光会投入到自持的物业里面去。

  左晖还告诉记者,链家愿意跟开发商合作,“由开发商拿地把房子盖出来,剩下的那些脏活累活可以交给我们来做了,我们来帮开发商管理、做后期的服务。”

  左晖的生意经

  左晖对房地产供给侧改革有自己的深刻理解。他认为,房地产供给侧改革主要包含两个命题。

  第一个命题是如何激发存量房的供给侧改革;第二个命题是基于“房子是用来住的,不是用来炒的”,住的房子不一定是买的,也可以是租的。

  “要发力房地产供给侧改革,第一是如何通过存量房市场去提升市场供给,第二是如何推动租赁市场结构的发展。”左晖对记者说道。

  而这两个命题正是链家的业务重心,左晖对这两个命题的理解和思路决定着链家的生意路线图。

  关于存量房命题,公开数据显示,以新房市场成交为主体的房地产市场结构正在发生改变。截至2016年,二手房交易规模占比已经超过了40%,未来仍将继续提高,我国房地产市场将逐步过渡到存量市场。从重点城市来看,越来越多的大中城市过渡到存量时代,北、上、深已完全是二手房交易为主的市场。

  “目前200亿平米的存量住宅,实际上全国的流动率只有3%左右,怎么把200亿平米的存量住宅能更多地通过各种手段推动到流通中,将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响”。左晖告诉记者。

  左晖进一步表示,在这个过程中,链家的使命就是通过提高交易效率推动更多的存量房物业流通到市场,平抑市场供需矛盾。

  关于租赁市场的命题,左晖指出,租赁住房的存在有其必要性和合理性,是让住房回归居住属性、实现住有所居的一个重要途径。

  目前我国租赁市场发展滞后,很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度太低,渗透率太低。美国日本,机构化渗透率都在30%以上,日本超过80%,因此其拥有发达的租赁市场。

  “租赁市场一度以C2C散户租赁模式为主,但C端是不太会在这个事情上投入的。”左晖指出,“不投入就很少有匹配的租赁产品,C对C的交易没有精华租赁,导致租赁品质不够,市场不稳定。所以一定需要有很多机构参与,机构会看的更长远一些,所以更愿意去投入,机构化的投入之后品质会提高,整个系统变得更稳定,只有这样才真正解决让租赁成为一种生活方式的问题。”

  链家数据显示,机构化的租赁服务为租户生活带来了多方面的改变:一,租赁住房当做家来看待,65%的租户会拿出1000元以上的金额来进行租赁房屋的布置;二,79%的租客认可租赁的生活,表示如果租的很好,一直租下去也是不错的选择;三,租赁周期的拉长,目前租期为415天,几乎是社会租赁平均租期的2.5倍;四,业主出租意愿增强,机构化为业主打理闲置房屋解除了后顾之忧,又能带来稳定的现金流。

  左晖总结道,当前要真正最大限度发挥房子的居住属性,必须把握三个方向:一,盘活现有的存量、闲置住房,扩大市场的房源供给;二,让房屋像水一样自由流通,提高成交的效率和速度;三,在房价高企下,大力发展租赁市场,让租赁成为居民新的居住方式。

  值得一提的是,就在中国发展高层论坛开幕的前一天3月17日,北京出台房地产调控升级政策,当天晚上,石家庄、广州、郑州等接连宣布限购或出台调控升级政策。

  谈及最新的房地产调控政策,左晖告诉本报记者,“调控本身是有价值的,现在控制一下,从长期来看更稳定,我们期待的是一个稳定的市场和预期,肯定不希望大起大落,不希望非常乐观或者非常悲观。”

  当记者问道新政出台后会对交易额产生的影响时,左晖说道,“我们会更长远的去看,短期的起伏是正常的,长期的稳定最重要,相比起市场的过热,我们甚至更喜欢比较低迷的市场,因为这种市场情况下我们可以沉下心来做很多事。”

【责任编辑:何明】
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